La loable intención de regular unitariamente el proceso de desahucio arrendaticio, ha quedado truncada por la dispersión, oscuridad, cuando no clara contradicción del resultado final de su redacción.

Competencia Territorial

En estos supuestos la competencia territorial, como ya lo hacia la A.L.E.C. en su art. 63.11ª, viene atribuida al "tribunal del lugar en el que este sita la finca" (art. 52.1.7º). Competencia que por virtud de lo señalado en el art. 54.2 "in fine" no podrá modificarse por sumisión expresa o tácita.

Procedimiento

Según establece el art. 250, apartado primero, número 1º, se ventilaran por los trámites del Juicio Verbal "Las (demandas) que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca".

Se trata de un proceso especial y sumario por el que se pretende, únicamente, de recuperar la posesión del inmueble cedido.

Las causas por las que se puede solicitar el desahucio son:

1. 
   

   La falta de pago de la renta o cantidades asimiladas. Para cuya determinación habrá que acudir a las disposiciones de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, así como a los respectivos contratos de arrendamiento, tanto ordinarios como financieros o lissing, que viene definido en la Disposición Adicional Séptima de la Ley 26/1988 de 29 de Julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.

   
   
2. 
   

   Extinción del plazo fijado contractualmente. A pesar de la literalidad del articulo, se tendrá que tener en cuenta no solo las disposiciones contractuales, sino las posibles prorrogas que por ministerio de la ley establece la legislación especifica de cada arrendamiento.

FINCAS URBANAS

Acumulación

El Artículo 438 al tratar en su apartado 3 la acumulación objetiva establece que "no se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, siempre que lo reclamado no exceda de 500.000 pesetas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago.

Cuando la cantidad reclamada excediera de dicha cantidad, las acciones de reclamación de rentas y de desahucio por falta de pago podrán acumularse en el juicio ordinario".

Los términos de este articulo parece que chocan con los del art. 249. 1.6º que establece el juicio ordinario, cualquiera que fuese su cuantía, para las demandas que "versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción de plazo de la relación arrendaticia". Contradicción que parece agudizarse cuanto el art. 248.3 establece que solo en defecto de norma por razón de la materia se determinara la clase de juicio por las normas de la cuantía.

Ahora bien, la contradicción es solo aparente, ya que cuando se plantee solo el desahucio por falta de pago la tramitación siempre habrá de realizarse por el Juicio verbal, y solo cuanto se plante acumulada a la reclamación de rentas, y estas superen las 500.000 ptas. la tramitación corresponderá por las normas del juicio ordinario, pero con las especialidades señaladas para los desahucios por falta de pago, señaladamente la posibilidad de enervación y las limitaciones alegatorias.

El problema se plantea cuando solo se reclamen las cantidades adeudadas por el arrendamiento ya que entonces, a tenor de lo establecido en el art. 249.1.6º parece que el procedimiento adecuado seria siempre el Juicio ordinario, por ínfima que fuere su cuantía. Aunque la cuestión nos parece mas teórica que practica, ya que no parece lógico, que el arrendador quiera mantener en la posesión a un arrendatario que no paga.

Demanda

Según el Artículo 439, apartado tercero: "No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio".

El demandante tiene que fijar con claridad, si es posible o no la enervación de la acción según lo señalado en el art. 22.4 de la L.E.C. Así las circunstancias, serán que el demandado ya haya enervado el desahucio en una ocasión anterior, o que el arrendador hubiese requerido de pago de manera fehaciente al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda, por lo que no procederá la enervación, o que no se haya producido ninguna de esas dos circunstancias por lo que procederá la enervación de la acción mediante el pago o consignación, judicial o notarial, de las cantidades debidas.

Citación a Juicio

Examinados por el tribunal los presupuestos procesales comunes y especiales, el tribunal dictara Auto admitiendo la demanda, dando traslado y citando a las partes a juicio según las normas comunes a los Juicios Verbales. Pero, además, por virtud del artículo 440, apartado tercero: "En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del artículo 22 de esta Ley. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites".

Correlativamente a la exigencia de señalar las circunstancias enervativas en la demanda, esta la de trasladar al demandado el conocimiento de las mismas y sus consecuencias jurídicas, inmediatamente, mediante el auto de admisión de la demanda y de citación para juicio a fin de poder hacer efectivo su derecho a la enervación antes de la celebración de la vista. De la misma manera se ha de advertir al demandado que su incomparecencia producirá el desahucio sin más tramite.

Vista

El Artículo 444, en su apartado primero establece las reglas especiales sobre contenido de la vista, señalando que: "Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

Sentencia

Como dijimos estos procesos se caracterizan por su sumariedad que en sentido técnico-jurídico lleva aparejada la ausencia de cosa juzgada, como establece el Artículo 447, en su apartado segundo: "No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión, las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumaria".

La redacción del articulo no parece lo suficientemente clara cuando lo pretendido sea la recuperación de la posesión por expiración del plazo fijado contractualmente, porque frente a la redacción del art. 250.1.1º que si hace referencia expresa, aquí esta no se produce. Omisión que también se aprecia en la exposición de motivos de la Ley en su punto XII párrafo último. Además, tenemos que tener en cuenta, que respecto de este supuesto, no existe limitación alegatoria o probatoria alguna, y finalmente que la propia causa de recuperación de la posesión - la extinción del plazo - no parece admitir un proceso declarativo ordinario posterior, al menos basada en la misma causa, por lo que nos inclinamos por el carácter de cosa juzgada en estos supuestos, salvo mejor criterio de la jurisprudencia.

Recursos

El Artículo 449 establece las especialidades para recurrir la Sentencia dictadas en estos procedimientos:

"1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

2. Los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la substanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato".

Dada la claridad del artículo, no creemos necesario mayor comentario, salvo que viene a solucionar la laguna observada en el art. 1.567 de la ALEC respecto de las rentas vencidas durante la tramitación del recurso de apelación.

Estas reformas han provocado la derogación de los arts. 38 a 40 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que componían su titulo V denominado "De los procesos arrendaticios", tal y como recoge expresamente la Disposición Derogatoria en su punto 2, apartado 6º. Así desaparecido el Juicio de Cognición, por el Juicio verbal se tramitara el desahucio por falta de pago o terminación del contrato, ventilándose todas las demás cuestiones por el declarativo ordinario, salvo la excepción apuntada mas arriba.

FINCAS RUSTICAS

A los arrendamientos rústicos y aparcerias les serán de aplicación las especialidades siguientes: Art. 438.3.3º sobre la acumulación; art. 444.1 sobre la limitación de posibilidades de alegación en la vista.; art. 447.2 efectos de la Sentencia sin cosa juzgada; art. 449.1 acreditación del pago para poder recurrir; art. 449.2 sobre efectos de interrupción del pago durante la tramitación del recurso.

Estas reformas han provocado la derogación de los arts. 123 a 137 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, tal y como recoge expresamente la Disposición Derogatoria en su punto 2, apartado 7º. Esta derogación a producido que no sea aplicable a las Arrendamientos rústicos la posibilidad de la enervación de la acción de desahucio, ya que la LEC no lo contempla, y el art. 128 de la Ley de Arrendamiento rústicos, que si lo contemplaba, ha sido derogada por la disposición anteriormente mencionada. Sin embargo, el artículo 444.1 si permite alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, luego la admite aunque sea tácitamente, y seria contrario a la lógica que se admitiera la posibilidad de discutir si corresponde o no la enervación, cuando esta no fuera posible. Además, supondría un trato discriminatorio con respecto a los urbanos, que va en contra de nuestra tradición legislativa. Por lo que hemos de entender, que se trata de un olvido del legislador

Según el art. 250.1.2º, se tramitaran por las normas del Juicio Verbal: "Las (demandas) que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca".

Dado el tratamiento unitario que establecía la ALEC de los Juicios de desahucio en los artículos 1.561 y siguientes, se nos plantea una primera cuestión: ¿Cuales son los supuestos a que se refiere, distintos a los tratados en otros puntos del artículo 250.1? Será el que recogía el anterior articulo 1.565.3º de la L.E.C. de 1.881, ya que el contemplado en el nº 1 de anterior precepto es el ahora regulado en el nº 1 del art. 250.1 de la LEC, y el nº 2 se recoge en el art. 283 de la Ley de Procedimiento Laboral, que establece:

"1. Cuando recaiga resolución firme en que se declara la extinción del contrato de trabajo, si el trabajador ocupare vivienda por razón del mismo deberá abandonarla en el plazo de un mes. El órgano judicial, si existe motivo fundado, podrá prorrogar dicho plazo por dos meses más.

2. Una vez transcurridos los plazos del número anterior, el empresario podrá solicitar del Juzgado la ejecución mediante el oportuno lanzamiento, que se practicará seguidamente observando las normas previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil".

Según el T.S. "la situación de precario presupone la utilización gratuita de un bien que se detenta, y la falta de titulo que jurídicamente justificante de la posesión, bien por haber carecido siempre de él o porque habiéndolo tenido ha perdido vigor. La posesión puede ser con o sin la voluntad del propietario".

No aparece en el articulado de la Ley el requisito que establecía el art. 1565 3º de la ALEC de requerir el desalojo con un mes de anticipación, por lo que hemos de entender que ha desaparecido.

En cuanto al efecto de cosa juzgada de la sentencia dictada en estos procedimientos, tendremos que acudir nuevamente al Artículo 447. En su apartado segundo. "No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión, las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumaria".

¿ Recoge este articulo el desahucio por precario? Ya que no lo cita expresamente, y tampoco aparece el calificativo de tutela sumaria.

La solución definitiva, parece darla la Exposición de Motivos de la Ley que en su punto XII párrafo último, dice expresamente: "La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena eficacia". Si bien del tenor literal de la exposición de motivos apare claro que los efectos de cosa juzgada se producirán, no es menos cierto que de la redacción de los artículos de la L.E.C. esto no se produce con tal rotundidad, incluso hasta se podría pensar en la situación contraria.

El tema nos parece dudoso, y expondremos los posibles argumentos en pro y en contra de esta tesis:

1. 
   

   El art. 250.1.2º aparece la expresión "las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca ...". Pareciendo que el calificativo de PLENA impediría un posterior declarativo. Aunque bien podía tener otras interpretaciones, por ejemplo, entendiendo que se refiere a la unificación en la misma persona la posesión jurídica, que ya tendría, y nunca habría perdido, y la simple detentación de la finca que tendría el precarista, como servidor de la posesión.

   
   
2. 
   

   El art. 447.2 establece "las que decidan la pretensión de desahucio" termino que no se emplea en el art. 250.1.2º, y que si se utiliza en el supuesto de recuperación de la finca cedida en arrendamiento por falta de pago, si bien es cierto que en la ALEC el desahucio se utilizaba para los dos supuestos.

   
   
3. 
   

   Tradicionalmente, tanto la doctrina como la jurisprudencia venían declarando el carácter sumario de estos procedimientos. Pero los situaban en un estado intermedio entre los interdictos y los declarativos.

   
   
4. 
   

   Pero, por otro lado, no se establecen limitaciones alegatorias o probatorias que nos hagan suponer que estamos ante un juicio sumario. Si bien ya para estos supuestos la anterior Ley de enjuiciamiento no establecía ya esas limitaciones que solo existían, en virtud del art. 1.579 párrafo segundo, para el desahucio por falta de pago.

   
   
5. 
   

   En estos procedimientos se discute solamente la posesión, que se denomina "plena", aunque no solamente en su aspecto fáctico, sino también jurídico aunque de forma limitada.

   
   
6. 
   

   No hay que olvidar, que la exposición de motivos, es solamente eso, y que los preceptos del obligado cumplimiento se encuentran en el articulado de la Ley.

   
   
7. 
   

   Pero con todo, los principales problemas, se plantean cuando bajo esta tutela se pretendan discutir, solapadamente, cuestiones tales como el dominio y otros derechos reales. ¿Que sucederá entonces?. Se dictara auto declarando la complejidad de asunto y remitiendo al declarativo ordinario - como se hacia con la ALEC -, o se dejara a las partes alegar cuanto estimen procedente a su derecho de propiedad o cualquier otro derecho real, vulnerando claramente lo establecido en las reglas de la cuantía, cuando, por ejemplo, la finca supere el valor de las quinientas mil ptas.

En conclusión, se podía haber aprovechado la ocasión para dejar aclarado definitivamente el problema, pero con la situación actual, me temo, que habrá que estar al procedimiento concreto de que se trate a la luz de lo que establece el art. 222 de la L.E.C., así no podrá admitirse, por supuesto, nuevo procedimiento de desahucio por precario sobre la misma finca e idénticos sujetos y sus causahabientes, y si podrá plantearse un nuevo proceso por causas no tratadas en el anterior, bien por hechos nuevos, bien por hechos no tenidos en cuenta en el procedimiento de desahucio, por no ser conocidos o por haber sido ignorados por el juzgador.

La cuestión solo queda apuntada, correspondiendo la solución definitiva al criterio que asiente la de la jurisprudencia.

Es de destacar en la nueva regulación sumaria de la posesión, que de un lado se prescinde de la terminología tradicional interdictal, y de otro la supresión de las limitaciones probatorias - que no de las alegatorias - que establecía la anterior regulación. Restricción que la practica forense ya permitía superar acudiendo a las entonces llamadas diligencias para mejor proveer.

1. Interdicto de Adquirir

Según el art. 250.1.3, se tramitaran por el Juicio Verbal:

"Las (demandas) que pretendan que el tribunal ponga en posesión de bienes a quien los hubiere adquirido por herencia si no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño o usufructuario".

Se trata del anteriormente llamado interdicto de adquirir la posesión regulado en los arts. 1633 a 1650 de la L.E.C. de 1881, que en su art. 1.644 remitía a los tramites del juicio verbal en caso de oposición. La aparente limitación de su ámbito frente a la más genérica de la anterior redacción de los arts. 1631.1º y 1633, no es tal, pues ya el art. 1635 se remitía al procedimiento establecido en el Título XIV de la primera parte del Libro III de aquella Ley, que continua en vigor en virtud de la Disposición Derogatoria Unica de la vigente L.E.C., por lo que será de aplicación, cuando pueda decretarse la posesión judicial de una finca que no se haya adquirido por título hereditario.

En cuanto a su naturaleza jurídica señala Jaime de Castro García "el interdicto de adquirir no protege la posesión que se ostenta, pues constituye un proceso petitorio que permite obtener una posesión que de manera real no se tiene respecto de los bienes hereditarios", añadiendo "El interdicto de adquirir se justifica por el ius possidendi que al heredero le viene conferido por el titulo de la sucesión y la posesión civilísima que, según el artículo 440 del C.C., adquiere por ministerio de la ley desde el momento de la muerte del causante, sin necesidad de la aprehensión material de las cosas componentes del caudal relicto (SS de 3 de junio de 1947 y 12 diciembre 1966), por lo mismo que se trata de una sucesión universal en la posesión".

"Tiene, por lo tanto, el interdicto de adquirir la misión de facilitar la prueba del título hereditario y permitir que el poseedor actúe en función de él en cuanto no se oponga un poseedor en concepto de dueño o de usufructuario, pero no opera como modo judicial de adquirir la posesión" (Hernández Gil).

Este procedimiento se regula en DOS FASES:

1. 
   

   FASE SIN CONTRADICCIÓN. Tendente a situar al heredero en la posesión real del bien.

   
   

   En la demanda que inicie el procedimiento habrá que aportar, la documental y señalar la testifical que establece el Artículo 266, apartado cuarto: "El documento en que conste fehacientemente la sucesión mortis causa en favor del demandante, así como la relación de los testigos que puedan declarar sobre la ausencia de poseedor a título de dueño o usufructuario, cuando se pretenda que el tribunal ponga al demandante en posesión de unos bienes que se afirme haber adquirido en virtud de aquella sucesión". Y ello so pena de inadmisión de la demanda según establece el artículo 439, apartado 5.

   
   

   En cuanto a la documental, esta será, copia fehaciente del testamento, declaración de herederos del abintestato (tramitado conforme a los artículos 977 y siguientes de la ALEC, que continúan en vigor según la disposición derogatoria, apartado primero, número segundo de la Ley 1/2000) y copia autorizada del acta notarial de notoriedad de declaración de herederos abintestato.

   
   

   La testifical va encaminada a acreditar aunque sea "prima facie" que nadie posee los bienes a titulo de dueño o usufructuario. Así el actor señalara en la demanda los datos suficiente para que puedan ser identificados y citados por el tribunal. Lógicamente, estos habrán ser siempre por lo menos dos, y que tengan la suficiente relación con los bienes para entender que sus declaraciones puedan arrojar alguna luz sobre la cuestión. Entonces, como señala en Artículo 441, apartado primero: "Interpuesta la demanda en el caso del número 3 del apartado 1 del artículo 250, el tribunal llamará a los testigos propuestos por el demandante y, según sus declaraciones, dictará auto en el que denegará u otorgará, sin perjuicio de mejor derecho, la posesión solicitada, llevando a cabo las actuaciones que repute conducentes a tal efecto. El auto será publicado por edictos, que se insertarán en un lugar visible de la sede del tribunal, en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor circulación en la misma, a costa del demandante, instando a los interesados a comparecer y reclamar, en el plazo de cuarenta días, si consideran tener mejor derecho que el demandante".

   
   
2. 
   

   FASE CONTRADICTORIA. En el caso de oposición a la entrega de posesión.

   
   

   Continua el artículo 441, apartado primero, párrafo segundo: "Si nadie compareciere, se confirmará al demandante en la posesión; pero en caso de que se presentaren reclamantes, previo traslado de sus escritos al demandante, se le citará, con todos los comparecientes, a la vista, sustanciándose en adelante las actuaciones del modo que se dispone en los artículos siguientes". Es decir, por las normas comunes del Juicio Verbal.

   
   

   “Artículo 447. Sentencia. Ausencia de cosa juzgada en casos especiales.

   
   

   2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión, las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumaria”.

   
   

   Aquí, como en el supuesto del desahucio por expiración del plazo fijado en el contrato de arrendamiento se nos podría plantear también el dilema si será de aplicación este artículo. Pero como ya hemos visto que el mismo tiene su antecedente en la protección interdictal, por lo que es posible que también estemos ante un supuesto de tutela sumaria de la posesión. Ahora bien tampoco aquí el precepto es claro, ya que no se recoge este supuesto, ni expresamente, ni genéricamente mediante la calificación de la tutela como sumaria. Sin que por otro lado la Exposición de Motivos nos aclare el tema. Por lo que solo nos queda examinar si es o no este procedimiento "una tutela sumaria de la posesión".

   
   

   Para lo que deberemos examinar el propio artículo 250.1.3º, que establece una clara limitación en el grado de cognición del tribunal. Efectivamente, no se podrán examinar cuestiones tales como la validez del titulo hereditario o del que aparece como propietario o usufructuario oponente, limitándose exclusivamente al tema de la posesión, es decir, quien esta, y consiguientemente, debe continuar en la posesión del bien de una manera provisional ("sumaria"), y luego, ya en el juicio declarativo correspondiente, dilucidar las demás cuestiones. Por lo que siguiendo el criterio doctrinal más aceptado, establecido conforme a la ALEC, entendemos que no se producen los efectos de cosa juzgada.

2. Interdicto de Recobrar o Retener

El Artículo 250, apartado primero, punto cuarto, señala que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que fuese su cuantía: "Las (demandas) que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute”.

Se corresponde con la anterior regulación de los interdictos de recobrar y retener la posesión regulados en los arts. 1651 a 1662 de la Ley rituaria de 1881. No existiendo ya las limitaciones probatorias que establecía el antiguo art. 1656, si bien, como es lógico, al tratarse de un proceso sumario, la cognitio judicial se limita solo a las cuestiones posesorias, sin poder entrar en consideraciones sobre el dominio o cualquier otro derecho real, que quedan reservadas para el declarativo posterior.

¿ Es posible la acumulación de la acción de daños y perjuicios, y devolución de los frutos, que para el interdicto de recobrar admitía el anterior art. 1658 en su párrafo segundo? Creemos que sí, por virtud de lo establecido en el art. 438. Apartado 3 nº2, aunque pueden plantearse conflicto entre normas, cuando la cuantía sea superior a las 500.000 ptas.

La única especialidad establecida para este procedimiento es el mismo plazo de caducidad que establecía el art. 1653 de la A.L.E.C. Y así, el Artículo 439, apartado primero señala que: "No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se interpone transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de la perturbación o el despojo".

Frente la ambigüedad que para otros supuestos establece el Artículo 447, apartado segundo, en el presente es doblemente rotundo, y por lo tanto innecesariamente redundante, al establecer la ausencia de cosa juzgada.

Ya que esta se puede deducir tanto de la frase: "No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión" siendo este interdicto su paradigma, como por la aplicación de la cláusula general que establece al final: "... otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumaria".

3. Interdicto de Obra Nueva

<SPAN style="FONT-STYLE: normal">El Artículo 250, apartado primero, dice: </SPAN>"Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

5.-Las que pretendan que el tribunal resuelva, con carácter sumario, la suspensión de una obra nueva".

Las normas que ahora estudiamos, vienen a sustituir la anterior regulación contenida en los arts. 1663 a 1675 de la L.E.C. de 1.881. Y como entonces pueden diferenciarse dos etapas, la inicial o cautelar, y la del propio juicio verbal.

1. 
   

   FASE INICIAL O CAUTELAR.

   
   

   Esta primera fase se encamina a la paralización de la obra, o establecer las garantías suficientes para la efectividad de la sentencia que se dicte en la segunda fase. Así, el artículo 441, apartado segundo, dispone: " Si la demanda pretendiere que se resuelva judicialmente, con carácter sumario, la suspensión de una obra nueva, el tribunal, antes incluso de la citación para la vista, dirigirá inmediata orden de suspensión al dueño o encargado de la obra, que podrá ofrecer caución para continuarla, así como la realización de las obras indispensables para conservar lo ya edificado. El tribunal podrá disponer que se lleve a cabo reconocimiento judicial, pericial o conjunto, antes de la vista.

   
   

   La caución podrá prestarse en la forma prevista en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley".

   
   

   Una vez admitida la demanda, y antes de la citación a juicio se dirige orden de suspensión al dueño o encargado de la obra. Este podrá adoptar alguna de las siguientes posturas:

   
   
   
   
   1. 
      

      1.- Acatarla sin más y paralizar la obra. Con lo que continuara el procedimiento citando a las partes al juicio verbal.

      
      
   2. 
      

      2.- Realizar las obras indispensables para conservar lo ya edificado. Esta posibilidad ya la recogía la ALEC en su artículo 1.665, así cuando se proceda a la ejecución de la orden se podrá hacer en la diligencia correspondiente las alegaciones técnicas por las que fuera necesario realizar las obras de mantenimiento, y en cualquier caso inmediatamente, mediante el oportuno informe pericial por escrito. Decidiendo el Tribunal sin mas tramite y sin la posibilidad de recurso.

      
      
   3. 
      

      3.- Ofrecer caución "en la forma prevista en el párrafo se segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley", y continuar la obra. Que a la vista de la redacción del articulo será lo normal, ya que de un lado le permite al demandado continuar la obra, y de otro no le supone un desembolso inmediato, ya que según dice bastara con "ofrecer". Así, se nos plantea un doble problema, ¿cómo se fijara su cuantía? y ¿cuando habrá que constituirla ? Nada dice la Ley al respecto, tratándose, por otro lado, de una posibilidad no contemplada en la ALEC, por lo que no existe practica forense a la que remitirse. En consecuencia, y siguiendo la literalidad de la norma, el simple ofrecimiento de la caución seria bastante para dar por cumplida la orden y continuar de un lado la obra y de otro el procedimiento. Pero esta interpretación, por absurda, no puede ser la querida por el legislador.

   
   

   La solución estará en el extremo del artículo 441, apartado segundo, que dice: "El tribunal podrá disponer que se lleve a cabo reconocimiento judicial, pericial o conjunto, antes de la vista"</